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李宇嘉:房租回落會否直接影響房產投資預期

2017-06-06 來源:每經網
 
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  熱點城市住房租金下跌了。數據顯示,2017年4月份,上海房屋租賃價格指數環比下跌1.09%。這是自2016年12月以來,上海房租連續5個月下跌,也結束了自2008年10月以來連續90個月上漲。截至今年4月,上海房租同比跌幅已擴大至4.77%。同時,自2016年8月,深圳房租整體已連續9個月下跌。參考中原指數,京滬穗深及南京等重點城市2016年底以來租金集體下跌。

  一般而言,租金波動規律可循。二手房銷售回升,或春節后“招工季”、6~7月大學畢業季來臨,都會推動房租上升。樓市趨冷,賣房業主觀望,房屋“由售轉租”,供應增加,或租賃需求旺季結束,房租都會下行。比如,2013年北京實施二手房交易20%個稅政策,樓市轉入低迷,中原租金指數從2013年9月份的151.6降至2014年1月份的149.3。2015年初至2016年10月,熱點城市二手房市場都很火爆,房屋“由租轉售”,期間北上廣深租金指數分別上漲24%、31%、9%和17%。

  2016年底以來,熱點城市房租集體下跌,這是2008年以來的第一次。值得注意的是,作為衡量不動產長期投資價值的關鍵指標,熱點城市住房租金回報率近期也快速下跌。本輪房價大漲前,一線城市租金回報率一直在2%~3%微幅波動。2009~2015年,北上廣深租金回報率平均為2.59%、2.35%、3.15%和2.83%。但近期,這些城市租金回報率快速下跌至1.5%左右,創歷史新低。

  根據中原二手房租金指數,4月份北上廣深房屋租金回報率分別為1.43%、1.56%、1.80%和1.53%,回報率水平不到10年期國債收益率(3.6%~3.7%)的一半。同時,熱點城市租金回報率與國際大城市的差距明顯擴大。全球房地產信息和情報提供商Corelogic發布的數據顯示,歐美日主要城市租金回報率多數在4.5% ~6%,倫敦、香港、新加坡城最低,分別也為3.31%、2.69%、2.59%。

  不動產定價原理顯示,房價等于房屋壽命期間產生租金的貼現值總和。從經濟基本面(人口、收入、產業)看,房價和房租相互推動,這是樓市的一般邏輯。2009年以來,熱點城市房租和房價都在上漲,但房價漲幅是租金漲幅的3~4倍。若以租金回報計算,房產投資要60~70年才能收回投資,這是非常不劃算的。2016年以來,房價大漲,房價和房租“背離”趨勢加劇。筆者認為,近期房租下跌,除連續調控、限售凍結需求至樓市降溫外,樓市基本面及人口社會的變化值得關注。

  首先,租賃供應出現“數量級”增長的趨勢。貨幣環境整體偏寬松以助推經濟轉型,這是中長期內的既定方略。借助寬松的貨幣環境,實體經濟轉型溢出的資金“加杠桿”進入樓市,這是各國經濟轉型過程中的一般規律。2014年底以來的新一輪樓市大漲,“資產配置荒”背景下的“加杠桿”購房是主要驅動力。事實上,早在2012年,城鎮常住人口戶均住房擁有量已達到1.1套,2016年上升至1.3~1.4套。因此,資產配置需求主導下的樓市銷售放量,必然增加租賃市場供應。

  2015年,上海商品住房租賃掛牌15萬套,2016年升至20萬套,今年4月底達到30萬套。同時,近年來盤活存量的租賃供給頗受政策鼓勵,如長租公寓、閑置低效工業、商辦改租賃等。目前,我國品牌公寓企業有1000家,管理房間數超過100萬套。除魔方、YOU+和自如等品牌外,萬科、招商、碧桂園等龍頭房企均積極獲取“限售類”、“只租不售”類土地或舊改項目,從而進入公寓市場。按上述企業披露的計劃匡算,未來熱點城市出租類公寓至少在1000萬套。

  同時,基于工業和商辦空間低地價、低成本,各路風險投資紛紛進入。在京滬深,工業廠房、商辦空間改公寓等“類住宅”發展非常迅速,并成為樓市投資的新出口。2016年,京滬“類住宅”成交翻倍增長,北京“類住宅”銷售超過商品住房,這些都形成未來租賃市場供應。目前,熱點城市工業商辦用地占存量用地的40%以上,而住宅用地占比不足20%,未來向租賃盤活潛力很大。此外,軌道交通大規模布局,高租金將很多人逼到外圍,大城市租賃市場邊界擴展。

  當然,高房價背景下“先租后買”式消費增加,新市民“落腳”、結婚推遲、單身貴族崛起等,都助推租賃需求增加。但筆者認為,與房價反映地價、資金面和投資情緒不同,租賃反映的是實體經濟的基本面,如收入、物價、市場供需等。近年來的經濟基本面并不支持租金繼續上漲。首先,2015開始,流動人口開始減少,北京、上海常住人口凈減少,而人口老齡化也在加速。一線城市高房價、高成本倒逼返鄉置業和創業,內地城市對畢業生的吸引力在上升。

  其次,城鎮居民可支配收入、農民工務工收入增速已經從2012年的10%以上,下降至目前的5%~8%。2016年開始,城鎮居民收入增速首次低于GDP增長,租房支付能力下降,倒逼“合租”、“群租”成為普遍現象,也人為增加了租賃房源供給。

  再次,京滬等大城市控制人口的政策越來越嚴,清理低端產業一波又一波,而承受不了高成本的制造業也迅速外遷。因此,作為租賃人口供給大軍的中低收入人群、中高齡農民工在退出,租賃需求也在迅速減少。

  本世紀以來,房價和租金整體背離。很大程度上,房價上漲由貨幣投放、投資情緒、地價和規劃等非實體層面因素所決定,中高收入群體是主要購買力。盡管城鎮化、房價上漲等也拉高租金,但租金主要還是由收入、人口、物價等實體基本面決定。因此,二者出現近20年的背離,這也是為何租售比、房價收入比居高不下,租金回報率計算的房產投資不劃算的主要原因。

  房價已快速上漲了20年,人口流入、土地緊缺、城鎮化等推動房價的故事也講了20年。但是,資產泡沫實實在在,資產價格終究要回歸均值,回歸實體基本面決定,租金就是牽引房價回歸的那根線。“房子是用來住的”,這已為住房制度改革的基調,一系列政策相繼布局。因此,去年底以來房租回落不是短期的,房租回落、租金回報率不斷降低并低于無風險收益率,將直接沖擊房產投資預期。房租和房價“背離”鴻溝將收窄,未來將轉向“共振”。

(作者為深圳市房地產研究中心研究員)

(責編:朱江、伍振國)

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